Главная | Статьи о Комарово

Курорт для небедных

18 Сен 2010
Продавцы участков в Курортном районе не устают удивлять даже опытных специалистов своими запросами. Владельцы элитных соток не торопятся с продажами, пытаясь выжать максимум цены. Объекты подолгу стоят без движения, но в конце концов находят своего покупателя.Высокие цены на землю и дома в Курортном районе Петербурга определяют не красота сосновых лесов Карельского перешейка, не близость Финского залива, не удобные дороги и не развитая инфраструктура отдыха. Ничто из этого ни вместе, ни по отдельности не объяснит те $80 000 (2 млн руб.), которые запрашивают владельцы наиболее привлекательных участков за каждую сотку своей земли. Хотя бы потому, что еще три года назад за эти же места просили «какие-то» $30 000 за сотку, а с того времени ни леса не стали живописнее, ни воды в Финском заливе не прибыло.
Престижность – вот чем на самом деле торгуют обладатели заветных соток в Курортном районе. А стоимость этого товара определяется по своим законам. В каждом мегаполисе должна быть своя «Рублевка» – место, где проживают наиболее состоятельные граждане (ведь где-то они должны селиться). Скорее всего, им станет территория наиболее живописная и удобная для жизни. Впоследствии, впрочем, эта местность может даже перестать быть самым удобным местом по совокупности признаков, однако на долгие десятилетия остается символом престижа и материального достатка. Поэтому как бы ни развивалась транспортная сеть Всеволожского района, как бы ни совершенствовалась его инфраструктура, ценовые рекорды мы еще долгие годы будем наблюдать именно в Курортном районе. За принадлежность к клубу избранных надо платить. А элитная недвижимость, по меткому определению одного из операторов загородного рынка, – это то, чего не может позволить себе абсолютное большинство населения. И «заградительные» ценники несут именно эту функцию – ограничить доступ к территории людей с невысоким достатком.
Состоятельным людям к тому же важно жить в месте, которое «на слуху». Не случайно московские покупатели в Петербурге выбирают места у Невского проспекта и игнорируют Крестовский остров: им же московской тусовке надо будет потом каждый раз объяснять, где этот остров. Куда приятнее бросить непринужденно: «прикупил небольшую квартирку в 100 метрах от Невского». Те же правила действуют и с загородным жильем. Что такое Воейково или Мельничный Ручей, в Москве не знают, а вот владелец особняка в полукилометре от Финского залива вызовет уважение в самой солидной аудитории. Впрочем, расстояние до залива не так важно – главное, чтобы можно было сказать «на побережье».
Помните, как писал Антуан де Сент-Экзюпери: «Когда взрослым говоришь: «Я видел красивый дом из розового кирпича, в окнах у него герань, а на крыше голуби», они никак не могут представить себе этот дом. Им надо сказать: «Я видел дом за сто тысяч франков», – и тогда они восклицают: «Какая красота!»
В состоятельных кругах грубо назвать цену уже не принято (можно ведь оказаться владельцем далеко не самой дорогой недвижимости), стоимость обозначают косвенно – через место. Престижно иметь виллу во Франции – на Ривьере, в Москве – на Рублевке, близ Риги – в Юрмале, а в Петербурге – на землях Курортного района.
Неслучайно несколько лет назад в компании «Олимп 2000» приняли решение продвигать территорию между населенными пунктамиКомарово, Репино и Ленинское как «золотой треугольник» (по аналогии с «золотым треугольником» в Петербурге – наиболее престижной зоной в историческом центре, ограниченной Невой, Фонтанкой и Невским проспектом). Хотя Ленинское находится на территории Выборгского района Ленобласти и коттеджная застройка в «треугольнике» также ведется компанией на областных землях, застройщик упрямо настаивает в рекламе, что его проекты («Репинская усадьба», «Сестроречье») расположены в Курортном районе. Одно лишь указание на этот район, уверены в фирме, увеличивает престижность поселка, и как следствие – цену на предлагаемые дома.

Дешевого не найти

Конечно, не вся земля в районе стоит тех безумных сумм, что указаны выше. Есть здесь и места, довольно неудобные для обустройства загородных домов (московской тусовке, конечно, все равно, а владельцу участка на нем жить). Невысоко ценятся территории около железной дороги, в наиболее удаленных от залива местах, с неудобным подъездом или среди малопривлекательной старой застройки (о прошлом района мы еще поговорим). По данным агентства «Прогаль», сегодня в среднем сотка в Курортном районе обойдется покупателю в 324 000 рублей. Причем самые дешевые участки можно найти по 250 000 руб./сотка. Для сравнения, в Приморском районе Петербурга (входящем в черту «большого города») можно найти варианты от 91 000 рублей, в Красносельском – от 80 000, а в весьма востребованном Всеволожском районе области, если поискать, можно наткнуться на варианты, продающиеся по 40 000 рублей за сотку. В удаленном от города Волосовском районе за сотку дороже 55 000 вообще не просят, а самые дешевые участки предлагают по 11 000 рублей.
«Основная масса предложения земли в районе – небольшие участки, в среднем около 15 соток. Сложнее всего найти свободный участок в «золотом треугольнике». Впрочем, пока еще можно найти несколько участков от 6 до 10 га в Солнечном, в Репино тоже есть, но размером поменьше: от 1,1 до 1,3 га. На стоимость земли влияет близость к воде (на первой линии от залива земля будет стоить в полтора-два раза больше, чем вдали от воды) и инженерная подготовленность (может добавить до 40-50% к стоимости земли). Максимальные цены на участки – в Сестрорецке, в среднем здесь просят 1,4-1,6 млн руб. за сотку. В Комарово, Солнечном – 700-800 тыс. руб. Зона «Репино-Ленинское» – 400-500 тыс. руб.», – говорит руководитель загородного отдела Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости» Ольга Трошева.
Средняя цена дома в стихийной застройке Курортного района сегодня составляет 20 млн рублей: самые дорогие предложения, по данным «Прогаля», доходят до 126 млн (примерно 5 млн «зеленых»). Год назад средняя цена дома в районе составляла 12,4 млн, то есть за 12 месяцев этот показатель вырос на 60%. Это, впрочем, не значит, что выставленные в продажу дома подорожали на эту сумму, но то, что дешевые предложения в районе найти все сложнее, – факт.
«За садовые дома просят от 3 млн рублей, нередко цена предложения превышает 10 млн. Цена на коттеджи не опускается ниже 10-15 млн рублей (правда, сами дома, как правило, немаленькие) и такое предложение пользуется стабильным спросом. Наиболее популярные у покупателей дома площадью 200-300 кв. м», – полагает руководитель отдела оценки и консалтинга АН «Итака», Яна Долотова.
В то же время, согласно официальному отчету районных властей, до сих пор на этой территории «большое количество ветхих деревянных домов без воды и газа, с выгребными ямами и помойницами». Местные власти насчитали 743 таких строения. Поэтому неудивительно, что минимальная цена на дом в районе составляет всего 2,2 млн рублей. Фактически это цена земли с обременением: ветхий дом перед началом строительства надо еще разбирать.
Среди проектов комплексной застройки (см. таблицу) преобладают таунхаусы и малоквартирные дома: застройщики стараются максимально плотно использовать дорогую землю. Квартиру в такой новостройке можно присмотреть от 3,6 млн рублей. За таунхаус придется выложить не меньше 14 млн. За полноценный коттедж попросят от 21 млн (за скромный вариант площадью 144 кв. м) до 40 млн рублей.

Дачная ветка

Как известно, до 1917 года основным направлением дачного отдыха считались территории к югу от Петербурга. Здесь расположены шесть официальных царских резиденций и несчетное количество дворцов их приближенных. Нередко приходится слышать, что на северные земли дачники обратили внимание лишь в середине ХХ века (после того, как все эти земли отошли к России). Однако это не так.
Еще Петр I в 1714 году, возвращаясь в Петербург после Гангутского сражения, обошел Кронштадт с севера и обратил внимание на мыс южнее устья реки Сестры. В привлекшей его внимание дубовой роще царь решил основать приватную резиденцию – «второй Петергоф» с его фонтанами и дворцами. Но приглашенные архитекторы посчитали это невозможным из-за недостаточного перепада высот. Тогда царь повелел построить оружейный завод, для чего была устроена плотина на реке Сестре – так появилось рукотворное водохранилище – озеро Разлив.
Финские поселения Куоккала (ныне Репино), Терийоки (Зеленогорск) существовали еще с XIV-XVI веков, а возникновение Ваммелсуу (Серово) относят еще к эпохе викингов. Другие населенные пункты: Оллила (Солнечное), Келломяки (Комарово) – появились лишь ближе концу к XIX века в связи с прокладкой Финляндской железной дороги.
К примеру, до той поры окрестности нынешнего Комарово были пустынны и назывались Хирвисуо, в переводе с финского «Лосиное болото». На этом месте располагался небольшой холм, на котором установили медный колокол, извещавший строителей железной дороги о перерыве на обед. Рабочие прозвали это место Колокольной горкой, по-фински – «Келломяки». Когда в 1901 г. здесь появилась платформа, то она получила такое же название.
А зачем в пустынном месте нужна железнодорожная платформа? Дело в том, что к этому моменту земля уже не была пустынной – как раз в это время начинается бум дачного строительства, петербургская публика обращает внимание на пресловутые территории.
Неудивительно, что население Келломяк было преимущественно русским, и даже улицы поселка носили русские названия. Некоторые из них сохранились до настоящего времени: улицы Морская, Озерная, Горная, Большой проспект. В 1909 г. в поселении даже начала действовать русская школа. А вот финская школа открылась здесь лишь в 1917 году (тогда, напомню, Финляндия обрела независимость от России).
Даже в древнем Терийоки в те годы 40% населения (из 3000 человек) было русским. А в летнее время, когда сюда приезжало 55 000 дачников, услышать финскую речь было непросто.
Среди самых известных дачников можно назвать: Салтыкова-Щедрина, Павлова, Менделеева, Мейерхольда и Блока.
Рассказывают, что дачи, похожие на миниатюрные деревянные дворцы, утопали в зелени роскошных парков, устроенных на европейский манер. Особняки русских господ сверкали разноцветными стеклышками веранд и удивляли прохожих своим великолепием.

Особняки увезли

Куда же делись эти творения деревянного зодчества рубежа веков? После революции и отделения Финляндии от России эти места обезлюдели. В 1918 году пустующие строения были заняты расквартировавшимися в них немецкими военными. Последние, отправляясь назад в Германию, прихватили с собой изрядное количество вещей. Еще через несколько лет бесхозные здания перешли в собственность финского государства. Некоторые дома передали финским семьям, нуждавшимся в жилье. А в 20-е годы бывшую русскую недвижимость начали распродавать на аукционах. Большую часть строений разобрали и перевезли в другие финские города – многие из этих особняков стоят там и поныне (больше 200 строений доставили лишь в один поселок Ярвенпяа под Хельсинки). Из 800 старых дач в Келломяки осталось 200.
А в ноябре 1939 – новая напасть. На поселения нынешнего Курортного района обрушился шквал огня: началось наступление советской армии (целью этих действий, как мы помним, было как раз забрать эти территории у Финляндии и отодвинуть госграницу от Ленинграда). В 1941 года Красная армия оставила эти земли: в то время здесь располагались военные части финнов, гражданскому населению въезд был запрещен. В 1944 году – новое наступление советских войск, сопровождаемое артподготовкой, после которой некоторые территории напоминали лунный пейзаж. В руины превратили и бывшее поместье Репина «Пенаты».
Понятно, что в послевоенные годы эти опустевшие земли пришлось осваивать заново. Землям придали статус курортных, выделили участки для санаториев, пансионатов, дач членов правительства, деятелей культуры и науки. В 1948 году селения переименовали. Оллила стала Солнечным (из-за того, что селение располагается в самом «южном и высоком месте Курортного района»), Куоккала – Репиным (именно здесь находится упомянутое поместье «Пенаты»), Келломяки – Комаровым (здесь были отведены земли советским академикам, получил в свое время участок и президент АН СССР В. Л. Комаров, скончавшийся в 1945 году), Метсакюлля – Молодежным (здесь решили строить детские оздоровительные учреждения) и т. д.
Сегодня сеть санаториев, пансионатов, домов отдыха, туристических баз и профилакториев насчитывает более 40 единиц, не считая 55 детских выездных учреждений.

 

Комментарий специалиста:
Андрей Уманский,
директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар»:

– Рынок загородной недвижимости сильно перегрет, участки в Курортном районе просто «золотые»: цены начинаются от 25 тыс. долларов за сотку. Спрос на коттеджные поселки за два последних месяца упал примерно на 70%. Во-первых, из-за сложностей с кредитами (загородная недвижимость – это высокорисковая зона, банки первым делом свернули эти программы). Во-вторых, из-за общей перегретости рынка. С точки зрения инвестиций, сейчас выгоднее вкладываться в зарубежную недвижимость (этот рынок куда менее рискован, к тому же это жилье уже пережило спад цен и теперь сильно понижаться не будет).
Предложение в Курортном районе за последние два месяца увеличилось. Дорогие объекты не продаются еще с лета. Если раньше коттеджи в свободной застройке за 12-15 млн рублей потенциальные клиенты периодически смотрели, то теперь перестали.Яна Долотова,
руководитель отдела оценки и консалтинга АН «Итака»:

– В Курортном районе сотка в садоводстве сейчас стоит не менее 300 000 рублей, сотка участка ИЖС – не менее 700 000. В наиболее дорогих местах (Сестрорецк, Комарово, Репино и т. д.) цена сотки ИЖС не опускается ниже 1 000 000 рублей, а нередко приближается к 2 000 000. Ждать покупателя приходится долго, однако объекты в конце концов продаются.Ольга Трошева,
руководитель загородного отдела Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости»:

– Зона элитного загородного проживания под Петербургом уже сформирована. Территория, прилегающая к Приморскому шоссе, от Солнечного до Зеленогорска, в разы превосходит остальные места по ценам на землю и стоимости особняков. Свободных пятен под комплексную застройку почти не осталось – для этих целей могут быть использованы разве что территории неработающих пансионатов и пионерских лагерей.

Промышленные перспективы

Промышленности в районе мало: можно назвать разве что «Сестрорецкий инструментальный завод» (тот самый оружейный завод, основанный Петром I). Правда, и это производство доживает последние годы. На его территории запланировано построить многофункциональный комплекс «Петровский арсенал». 80 000 кв. м будут отданы под жилье, на оставшейся площади расположатся офисы, торговые, развлекательные и рекреационные зоны. Эти строения займут 14 га из 30. Оставшаяся территория также будет подвергнута редевелопменту, а производство будет выведено в ближайшую промзону. Но пока конкретные сроки не называют.
Другие крупные предприятия в районе связаны с обслуживанием проживающих здесь людей – «Сестрорецкий хлебозавод», «Курортэнерго», ГУДСП «Курортное».
Впрочем, сплошной курортной зоной район не станет: есть довольно обширные планы промышленного строительства. В частности, предполагается освоить 140 га, которые последние 30 лет использовали подрядчики строительства дамбы. Возможно, здесь появится крупный логистический центр. Кроме того, уже подписан договор о строительстве завода «Хендай» в районе Горской.
Среди наиболее важных инвестиционных проектов районные власти называют также строительство Западного скоростного диаметра с развитием общественно-деловой функции на пересечении с автомобильной дорогой «Скандинавия».
Впрочем, есть и обширная программа «непромышленного» строительства. «Самым заметным проектом для развития инфраструктуры оздоровления и отдыха является строительство яхт-клуба в Зеленогорске и поля для большого гольфа недалеко от санатория «Дюны». Уже построена новая гавань, завершается возведение гостиницы на берегу», – отчитался перед жителями глава района Виктор Борисов.
В ближайшее десятилетие в Зеленогорске намечено построить новые театры, художественные галереи, концертные залы. Вдоль береговой зоны должны появиться парки и центры водных развлечений. Возле Тарховки намечено возвести аквапарк, рассчитанный на 250 человек в смену. Возле поселка Молодежное предполагают создать спортивно-развлекательные комплексы и организовать прокат маломерных судов. В районе Комарова–Репина предполагается создать зону элитного отдыха, чтобы привлечь туристов из Европы. От Сестрорецка до Зеленогорска построят сеть полуоткрытых бассейнов – наполовину искусственные водоемы с фильтрационными камерами (чтобы противостоять цветению воды).

Впрочем, реализация этих планов зависит от того, сумеет ли район привлечь деньги.

 

Дмитрий Малянов
Top Photo предоставлено ТК Дом

 

Проекты малоэтажной застройки, реализуемые в Курортном районе (продажи в которых открыты)

Проект (застройщик) Количество объектов Площади домов, кв.м. Цена за объект, руб.
«Рай в шалаше» («Полифас») 64 таунхауса,
160 квартир
Таунхаусы – 183,
Квартиры – 40-150
От 16 млн
От 3,6 млн
«Еловый дом» («Флагман») 32 таунхауса,
497 квартир
Таунхаусы – 140-230,
Квартиры – 45-177
14,1-23 млн
Около 90 тыс./кв. м
«Лесная дача» («Флагман») 20 таунхаусов,
512 квартир
Таунхаусы – 230,
Квартиры – 42-177
23 млн
Около 90 тыс./кв. м
«Сестрорецкие дубки» («Петр Великий») 116 таунхаусов,
2 коттеджа
Таунхаусы – 188-388,
Коттеджи – 265
Около 85 тыс./кв. м
Ollila (ИСК «Грантика») 94 таунхауса 100-270 От 13,8 млн
«Солнечный берег» (ООО «Солнечный берег») 28 таунхаусов 173 От 16,4 млн
«Водолей» («Балтинвестстрой») 222 квартиры 40-200 119 тыс./кв. м
«Королевский курорт» («Связьпроект») 6 таунхаусов 300 От 64 тыс./кв. м
«Солнечный» (OMG Development) 26 коттеджей,
90 таунхаусов
Дома – 122-218,
Таунхаусы – 157-217
От 174 тыс./кв. м
От 128 тыс./ кв. м
«Жемчужина разлива» («Особняк») 41 коттедж 144-232, участки 10-15 соток 21-38,7 млн
Малоэтажный комплекс на ул.Мира («Энергомашстрой») 142 – таунхаусов,
13 – коттеджей
170-220 91 229 тыс./кв. м
36,7 млн
Таунхаусы в Репино («Балтийская коммерция») 30 таунхаусов 200-300 100 тыс./кв. м
Таунхаусы в Комарово («Балтийская коммерция») 20 таунхаусов 200-300 125 тыс./кв. м
«Теплый дом» («Флагман») 27 коттеджей 200-260, участки 11-24 соток 28,3-40 млн

Статья взята с сайта Предместья.ру, прямая ссылка – здесь. Ноябрь 2008.